Faldstamme: Hvor længe holder den, og hvornår skal den skiftes?
Faldstammen er det lodrette afløbsrør, som alle lejligheder i opgangen deler. Her kan du læse, hvordan den virker, hvor længe den holder, og hvilke tegn der viser, at den skal skiftes.
Hvad er en faldstamme?
En faldstamme er det lodrette afløbsrør, der går gennem hele bygningen fra kælderen og op over taget. Alle afløb i lejlighederne, toiletter, køkkenvaske, håndvaske, badekar og gulvafløb, er koblet på faldstammen med vandrette grenledninger. Spildevandet falder ned gennem stammen af tyngdekraften og løber ud i kloakken under kælderen.
Øverst fortsætter faldstammen op gennem taget som en udluftning. Det er den, der sørger for, at der kommer luft ind i systemet, så vandet kan løbe frit, og så vandlåsene i lejlighederne ikke bliver suget tomme, når naboen skyller ud. Mangler udluftningen eller er den tilstoppet, begynder afløbene at gurgle og lugte.
I en typisk københavnsk etageejendom er der én eller flere faldstammer pr. opgang, ofte placeret i køkkenet og på badeværelset, så lejlighederne oven over hinanden deler samme stamme. Det betyder også, at et problem på faldstammen sjældent er én lejligheds problem. Det rammer hele opgangen.
Faldstamme og stigstrenge
Faldstammer bliver ofte nævnt sammen med stigstrenge, og de sidder tit side om side i samme skakt. Forskellen er enkel: stigstrengene fører rent vand op til lejlighederne, faldstammen fører spildevand ned. Når den ene skal skiftes, er den anden som regel lige så gammel.
Hvor længe holder en faldstamme?
Levetiden afhænger af materialet:
- Støbejern: brugt i de fleste ejendomme fra slutningen af 1800-tallet og frem til 1970’erne. Holder typisk 50 til 70 år, men tæres indefra, især i bunden af rørene, hvor vandet løber.
- Eternit (asbestcement): brugt i en del byggeri fra 1950’erne til 1970’erne. Kan være i rimelig stand, men kræver særlig håndtering ved udskiftning på grund af asbest.
- Plast (PVC, PP, PE): standard i nyere byggeri og ved renoveringer. Forventet levetid på 50 år eller mere.
Det betyder, at mange af de faldstammer, der sidder i Københavns brokvarterer og i ejendomme på Frederiksberg, er oppe i en alder, hvor de er ved at være slidt op. Mange er allerede skiftet, men en del ejendomme har stadig de originale støbejernsrør.
Tegn på at faldstammen er ved at være slidt
En faldstamme går sjældent i stykker fra den ene dag til den anden. Den tæres langsomt, og der er typisk advarselstegn i årevis, før der opstår en egentlig skade. Det er tegnene, man skal tage alvorligt:
- Kloaklugt i lejligheden, især på badeværelset og i køkkenet, som ikke forsvinder efter rengøring af afløbene
- Gentagne tilstopninger i flere lejligheder i samme opgang
- Gurglende afløb, når naboerne skyller ud eller bruger vand
- Rustpletter, brune striber eller fugt på vægge og lofter omkring skakten
- Vand i etageadskillelsen eller skjolder i loftet hos underboen
- Synlig rust og afskalning på faldstammen i kælderen
- Skadedyr, fordi rotter kan bruge utætte rør og samlinger til at komme ind i bygningen
Det er ikke alle tegn, der betyder, at faldstammen skal skiftes. Lugt kan også skyldes en tør vandlås eller et defekt gulvafløb. Men kommer flere af tegnene på én gang, og er ejendommen fra før 1970, bør faldstammen undersøges.
Sådan undersøges en faldstamme
Den mest præcise måde at vurdere en faldstamme på er en TV-inspektion. Der føres et kamera ned gennem stammen fra taget eller fra et rensestykke, og så kan man se rørets indvendige stand: tæring, revner, aflejringer, rødder i kloakken og skæve samlinger. Optagelsen giver et godt grundlag for at beslutte, om stammen kan holde nogle år endnu, eller om den skal skiftes.
En TV-inspektion giver også ejerforeningen eller andelsforeningen noget konkret at tage stilling til på en generalforsamling. Det er nemmere at få flertal for en stor udgift, når man har set billederne af et rør, der er ved at falde fra hinanden.
Strømpeforing som alternativ
I nogle tilfælde kan en faldstamme renoveres indefra med strømpeforing, også kaldet relining. En ny plastforing lægges ind i det gamle rør og hærdes, så der dannes et nyt rør inde i det gamle. Fordelen er, at der ikke skal brydes vægge op. Ulempen er, at metoden ikke passer til alle rør, og at grenledninger og tilslutninger i lejlighederne stadig kan være gamle. Om strømpeforing giver mening, afhænger af rørenes stand og ejendommens planer for badeværelser og køkkener.
Hvad indebærer en udskiftning af faldstamme?
En traditionel udskiftning af faldstamme foregår opgang for opgang. Den gamle stamme fjernes i hele sin højde, og en ny i plast monteres med nye grenledninger og tilslutninger i hver lejlighed. Det kræver adgang til skakten, og derfor skal der ofte åbnes ind til den på badeværelser og i køkkener.
I perioden, hvor der arbejdes, kan beboerne ikke bruge afløb og toilet i en kortere periode. Ofte stilles der toiletvogne eller midlertidige løsninger op. Typisk tager en opgang fra få dage til et par uger, afhængigt af antallet af etager og om stigstrengene skiftes samtidig.
Det giver næsten altid mening at skifte faldstamme og stigstrenge i samme projekt, fordi de sidder i samme skakt, og fordi badeværelserne alligevel skal åbnes. Læs mere om udskiftning af stigstrenge og faldstammer i etageejendomme.
Hvad koster det at skifte en faldstamme?
Prisen på udskiftning af faldstamme varierer meget, fordi den afhænger af antallet af etager, antallet af tilslutninger i hver lejlighed, adgangsforholdene i skakten og hvor meget der skal retableres bagefter. Til et groft overblik:
- Udskiftning af faldstamme alene: typisk 15.000 til 40.000 kr. pr. lejlighed i en almindelig etageejendom.
- Faldstamme og stigstrenge samlet: typisk højere pr. lejlighed, men billigere end at tage dem i to omgange.
- Strømpeforing: kan være billigere i nogle ejendomme, men kræver forudgående TV-inspektion.
- TV-inspektion af faldstamme: typisk 2.500 til 6.000 kr. pr. stamme.
Hertil kommer retablering af fliser, vægge og lofter, som kan være en stor del af den samlede udgift. Mange foreninger vælger derfor at koordinere udskiftningen med en planlagt renovering af badeværelser, så lejlighederne kun skal igennem byggerod én gang. Priserne er vejledende, og vi giver altid en fast pris efter besigtigelse.
Sådan skåner du faldstammen i hverdagen
En faldstamme slides af tid og vand, men den slides også af det, der bliver skyllet ud. Især i ældre støbejernsstammer, hvor indersiden er ru, sætter fedt og fremmedlegemer sig hurtigt fast. Det giver tilstopninger, og hver tilstopning øger belastningen på de svage steder i røret.
- Kun toiletpapir i toilettet. Vådservietter, køkkenrulle, vatpinde og bind opløses ikke og sætter sig i bøjninger og samlinger.
- Fedt i skraldespanden. Stegefedt og olie størkner længere nede i faldstammen og binder andet snavs.
- Ingen kemisk afløbsrens. Stærke midler kan angribe gamle rør og pakninger og gør ikke en stopper i faldstammen bedre.
- Si i køkkenvasken og hårfang i bruseren. Det er billigt og fanger det meste af det, der ellers ender i stammen.
Oplever flere lejligheder i opgangen jævnligt stop, kan det betale sig at få faldstammen spulet. En spuling fjerner fedt og aflejringer og giver et bedre billede af rørets stand, hvis den kombineres med en TV-inspektion.
Udluftningen på taget
Udluftningen øverst på faldstammen bliver ofte glemt. Er den tilstoppet af blade, fuglereder eller is, kan stammen ikke trække luft, og vandlåsene i lejlighederne bliver suget tomme, når nogen skyller ud. Det giver kloaklugt, selv om røret i øvrigt er i orden. Et tjek af udluftningen er derfor et fast punkt, når en faldstamme undersøges.
Hvem betaler for en ny faldstamme?
Faldstammen er en fælles installation. I ejerforeninger og andelsboligforeninger er det derfor foreningen, der står for udskiftningen og betaler via fællesudgifter, opsparing eller lån. I udlejningsejendomme er det udlejeren. Grenledningerne inde i den enkelte lejlighed kan i nogle foreninger være lejlighedens eget ansvar, og det står typisk i vedtægterne.
Det er en god idé, at bestyrelsen får lavet en vedligeholdelsesplan, hvor faldstammer og stigstrenge indgår med alder og forventet udskiftningstidspunkt. Så kommer udgiften ikke bag på nogen, og arbejdet kan planlægges, før der opstår en vandskade.
Hos Dan VVS hjælper vi boligforeninger, ejerforeninger og administratorer i København og omegn med både TV-inspektion, vurdering og selve udskiftningen. Har foreningen brug for løbende tilsyn med afløb, faldstammer og tekniske installationer, kan det indgå i en fast aftale om VVS-ejendomsservice.
